Прогноз цен на недвижимость в Краснодаре на 2021-2022 год

 

Недвижимость в Краснодаре дорожала весь 2021.  С начала этого года цены рванули и по мнению экспертов не думают останавливаться. Почему цены на недвижимость растут? Стоит ли покупать квартиру сейчас или цены скоро упадут?

Не смотри на то, что трендовое мнение — это к концу лета цена за метр в Краснодаре + 150 000 рублей, мы считаем, что падение цен на недвижимость будет и попытаемся доказать это используя открытую официальную статистику.

Покупка квартиры в Краснодаре в 2021 году

Давайте начнем с того, что выделим основные факторы, которые влияют на рост цен недвижимости в Краснодаре:

- льготная ипотека в текущем своем виде заканчивается 1 июля 2021

- повышение ставки ЦБ на 0,5 пунктов

- в Краснодаре с 2021 года не будут выдавать разрешения на строительство ЖК без школ и детсадов

- заниженная цена по сравнению с другими городами миллионниками

- повешение стоимости строительных материалов (металл, кирпич, бетон и т.д.)

Льготная ипотека 2021 – фактическая отмена

Льготная ипотека в текущем своем виде заканчивается с 1 июля 2021. Но так ли это на самом деле? Повлияет ли на спрос частичная отмена льготной ипотеки? Стоит ли торопиться сейчас покупать новостройку до 1 июля, пока ещё остался лимит в 6 миллионов?

По нашему мнению, нет, ни к коем случае торопиться не стоит.

Если мы посмотрим мониторинг цен недвижимости используя данные статистики с сайта etagi.com по 1, 2, 3 -комнатным квартирам вторичного жилья в Краснодаре, то увидим следующий график

 

 

По данному графику складывается устойчивое ощущение, что на рынке гиперинфляция и рынок “бетона” взлетел до небес и его не остановить. Но, статистику по Краснодару к сожалению сервис выдает с 2015 года. Поэтому веберем регион вся Россия и посмотри статистику начиная с 1 января 2012 года.

 

 

Как мы видим, подобная ситуация была в 2012-2013 годах, и за 1 год рынок пришел в себя и опустился до минимальных значений в 2016-2019 годах.

Плюс к этому не забываем о корановирусе (когда невозможно было совершать сделки из-за всеобщего блекаута) и незабываем о том, что была запущена до сих пор невиданная ипотека под минимальный процент от 5,5%.

В итоге это первый кирпичик, который спровоцировал ажиотажный спрос на недвижимость.

 

А на данном сайте мы можем видеть данные по росту числа ипотечных кредитов и по росту задолженности https://cbr.ru/statistics/pdko/Mortgage/ML/

Выводы как говорится делайте сами

 

 

 

 

Еще одна примечательная статистика роста цен на недвижимость с сайта ru.arkadia.com

 

Как видим в среднем рост цен за 1 год у нас составляет 40%. Но возможно на это повлияла инфляция? или сумасшедшее повышение цен на строительные материалы? или чрезмерная популярность Краснодара у жителей других регионов (как заверяют нас представители агентств недвижимости).

Что будет с рынком недвижимости в Краснодаре по мнению экспертов?

И так, для примера пару роликов с ютуб каналов агентств недвижимости и экспертов в области недвижимости. (Важно! При просмотре роликов, помним, что агентства получаю комиссии от продажи новостроек в размере от 1,5 до 3,5% поэтому пропустив это через данную призму понимания, становится объяснима их заинтересованность сберечь и приумножить ваши деньги)

 

ДНЕВНИК РИЭЛТОРА
 

 

Сергей Смирнов про инвестиции и недвижимость (о Краснодаре с 01:54:58)
 

 

Инвестировать в квартиры сейчас - цены стремятся к 150 000 руб/м²

Так ли это и насколько в реальности большой спрос?

Уже весь год мы слышим из каждого утюга о том, что все дорожает, а строительные материалы, вообще бьют все рекорды по скорости роста цен и бедным застройщикам приходится ставить такие цены на жилье, но они совершенно не заинтересованы в этом, просто таковы реалии рынка.

Давайте разберемся так ли это на самом деле.

В этом нам поможет сайт Дом Клик, который трепетно хранит всю историю изменения цен на объекты недвижимости.

 

Студия 25 м²

 

Фото с сайта - krasnodar.domclick.ru

 

И что мы получаем. Стартовая цена на
студию 25,8 м² в ЖК Парк Победы
– 1 689 900 руб. и текущая цена – 3 431 400 руб.

 

Рост цены с 17 ноября 2020 по 11 июня 2021 на - 49.24%

 

1-комнатня квартира 37 м²

 

Фото с сайта - krasnodar.domclick.ru

 

И что мы получаем. Стартовая цена на
1-ку 37,4 м² в ЖК Парк Победы
– 2 412 300 руб. и текущая цена – 4 226 200 руб.

 

Рост цены с 17 ноября 2020 по 11 июня 2021 на - 57.07 %

 

2-комнатня квартира 65 м²

 

Фото с сайта - krasnodar.domclick.ru

 

И что мы получаем. Стартовая цена на
2-ку 65,6 м² в ЖК Парк Победы
– 4 198 400 руб. и текущая цена – 7 084 800 руб.

 

Рост цены с 30 ноября 2020 по 11 июня 2021 на - 59.25 %

 

3-комнатня квартира 76 м²

 

Фото с сайта - krasnodar.domclick.ru

 

И что мы получаем. Стартовая цена на
3-ку 76 м² в ЖК Парк Победы
– 5 472 400 руб. и текущая цена – 8 588 000 руб.

 

Рост цены с 30 ноября 2020 по 11 июня 2021 на - 63.72 %

 

Спрос на квартиры только растет? И цену уже не остановить?

Исходя из выше приведенных данных, выходит, что застройщики говорят правду – строительные материалы подорожали, спрос на квартиры огромен и их разбирают как горячие пирожки! Но, правда ли это на самом деле? Поможет нам в этом разобраться интереснейший сервис bnMAP.pro. К моему сожалению статистику он дает только по Москве и МО, но для наглядности я приведу данный пример.

Что мы видим на этой картинке, в феврале месяце в Москве из более чем 300 тысяч лотов/квартир, на рынок в отделы продаж застройщик отдает менее 26 тысяч лотов, тем самым создавая искусственный дефицит. Проектных же остатков у застройщика 71 092 лота, т.е. квартиры эти в наличии есть, но на рынок их не выводят.

А теперь давайте посмотрим на эти остатки (проектные лоты) в динамике за 2 месяца, чтоб понимать много это или мало и как быстро их покупают.

На этой картинке мы видим, что в Москве, не продано 40,84% лотов/квартир на конец 2020 года. На следующей картинке смотрим данные за февраль 2021 года.

На этой картинке мы видим, что в Москве, не продано 46,97% лотов/квартир на февраль 2021 года. Т.е. квартиры строят в прежних объемах и продавать их не успевают, остатки за 2 месяца увеличились на целых 6%. Интересно будет вернуться к этому сервису в конце 2021 года и посмотреть насколько выросли объемы не проданных лотов, но даже сейчас понятно, что эти показатели будут только расти и дефицита недвижимости на рынке нет.

А что со вторичкой в Краснодаре?

Поскольку я живу в микрорайоне Московский не первый год (ЗИП, Прикубанский округ) небольшое наблюдение сделаю именно по своему району.

 

Пример 1

 

 

 

Пример 2

 

 

 

Пример 3

 

 

Ну и что? скажите вы, такие данные мы можем и самостоятельно увидеть. Но, я бы хотел обратить внимание на тот момент, что мы видим хотелки продавцов, а вот какие же были реальные сделки по этому району? И почему продавцы которых указал выше не могут продать свои объекты не первый месяц, а кто-то вообще с 2019 года.

В этом нам поможет тот же сервис Дом Клик, в котором можно заказать выписку по реальным ипотечным сделкам по заданным параметрам. Т.е. мы видим уже совершенные сделки и их суммы.

 

Полный отчет можно скачать по ссылке → скачать

Если коротко резюмировать этот отчет, то мы видим, что последняя ипотечная сделка была совершена в сентябре 2020 года, а максимальная сумма сделки составляла 5 074 349 рублей за 78 метров квадратных.

 

ВАЖНО! Начиная с октября 2020 года по настоящее время 16 июня 2021 года, не было ни одной сделки на 3 комнатные квартиры. Т.е. вторичка стоит и цены в объявлениях это всего лишь хотелки, но не реальная цена, за которую можно продать данные объекты. Спроса на недвижимость при текущих завышенных ценах попросту нет.

 

Идем дальше… Мы разобрались, что цены очень сильно выросли, и на это явления якобы оказало влияние таких факторов как спрос и повышение стоимости строительных материалов. Относительно спроса, думаю вопрос закрыт и теперь мы понимаем каков он реально. Разберем строительные материалы…

 

Стройматериалы дорожают - цены на новостройки будут ЕЩЕ ВЫШЕ

Существование данного сайта - это просто находка, на нем мы можем увидеть данные проектных деклараций, размещенных застройщиками в единой информационной системе жилищного строительства, определены показатели средней стоимости строительства 1 кв. метра общей площади по федеральным округам и субъектам Российской Федерации, на территориях которых осуществляется строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
 

Если простыми словами, то мы можем увидеть официальные цифры себестоимости строительства 1 кв. метра с разбивкой по города, регионам и т.д.
 

Краснодарский край – 15 сентября 2020 года – цена за строительство 1 кв. метра - 32,4 тыс. рублей

 

 

Краснодарский край – 15 мая 2021 года – цена за строительство 1 кв. метра - 32,4 тыс. рублей

 

 

Т.е. ми видим, что медианная стоимость строительства в Краснодарском крае не изменилась, изменилась средняя стоимость с 31,6 тыс/рубл. до 31,9 тыс/рубл. = увеличение всего 300 рублей!!!!
 

Данные таблицы можно найта на сайте НАШ.ДОМ.РФ
 

Или скачать по ссылкам ниже
Цены за строительство 1 м² в сентябре 2020 года → скачать
Цены за строительство 1 м² в мае 2021 года → скачать

 

Так покупать недвижимость сейчас или ждать?

Цена взвинчена искусственно, ни строительные материалы, ни спрос на льготную ипотеку не могут оправдать подобного роста цен на недвижимость. Интерес к этому ажиотажу не перестают подогревать риелторы и другие советчики “правильных инвестиций” и перекладывания сбережений в “бетон”, поэтому как минимум, мы должны помнить, что до конца июня 2021 года будет действовать льготная ипотека 1.0 и еще в течении 2-3 месяцев будет действовать уже полученное одобрение ипотеки по данной программе.  Соответственно примерно к сентябрю эти счастливчики купят последние “выгодные квартиры” по льготной и ипотеке и уже начиная с сентября мы увидим акции от застройщиков под 0% и другие скидки (с маржинальностью в 300% могут себе позволить). А вот уже в начале 2022 года неизбежно пойдет спад и очень бы хотелось надеяться, что он не приведет к очередному кризису, на фоне перегрева экономики неподконтрольного процесса роста ипотечного кредитования населения (вспоминаем кризис 2008 года и его основные причины).

 

 

С уважением, Дмитрий Лукьяненко

не специалист в области недвижимости Краснодара